买了抵押房 烦恼没抵押_维权

      案情简介

      消费者周女士与其丈夫杨先生于2018年12月31日以全款方式与泸州市某房产开发公司签署了商品房认购协议,并于当日缴纳首付款308392元,并2019年1月19日补齐剩余房款共计719580元(其中包括按该公司规定15日内交齐的剩余房款719220元及逾期4天缴纳的违约金360元),该房源为抵押房源,开发商已告知消费者,并在协议中约定3个月后解除抵押,于2019年4月1日签定正式合同并完备网签手续。4月1日,周女士一人到该楼盘售房部办理相关手续时,该公司销售人员由于已知房屋抵押状态尚未解除,采取了“拖”字决,对周女士所提签定合同的要求置之不理,并限制周女士人身自由长达12小时。2019年4月2日,消费者周女士赴泸州市保护消费者权益委员会投诉,要求开发商退还房款,解除合同,并承担相应的法律责任。

      处理过程及结果

      经调查,消费者反映的情况属实。泸州市消委会多次组织调解,由于开发商负责处理投诉的人员更换,以及双方对责任划分、退款方式存在较大分歧,调解进度缓慢。泸州市消委会多次约谈对方处理投诉负责人,明晰其责任及产生的法律后果。4月28日,经泸州市消委会调解,消费争议双方达成一致并签署了调解协议书:1.双方解除合同,经营者全额退还消费者购房款1027972元,时间期限为三个月(2019年4月28日-7月27日),若三个月到期后未能退清房款,余款按月息2分计算;2.经营者违约责任:按年利率6%计算,从2019年4月1至4月26日止,金额为4393元;3.经营者实物补偿消费者,实物价值金额15000元,由消费者自己选定;4.经营者退还消费者所交违约金360元及维修基金7252元,维修基金由房产公司负责协调退还;5.退还方式按三个月分三次定期按三分之一退还。

      案例评析

      北京市君泽君(成都)律师事务所陈小虎律师:本案涉及商品房买卖合同纠纷,本案中消费者购买了一套有抵押登记的房屋,根据我国《物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说虽然开发商已经告知了购买方该房屋有抵押权,但是属于无权处分,如卖房方未通知抵押权人,但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况,则抵押权人可主张房屋买卖合同无效,而买方则不能以此主张买卖合同无效;如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况,则买方可主张房屋买卖合同无效;如卖方既未通知抵押权人,也未告知买方房屋已经抵押的情况,则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。此案中,开发商一直没有办理解除抵押的手续,对于买房者来说风险是相当大的,而该案的处理结果也达到了很好的社会效果。